공급 부족에 따른 주택 가격 상승 우려 크지만, 부동산 PF 부담에 주택 시장 침체 > 부동산

▲서울 시내의 아파트 전경

공급 부족에 따른 주택 가격 상승에 대한 우려가 크지만, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부담에 주택 시장의 침체가 좀처럼 살아나기 힘들다는 지적이 나왔다.

실제 2008년 금융위기 당시와 이후 2011년 저축은행 부도 사태로 이어진 부동산 PF 위기 당시에도 디레버리징이 진행될 때까지 주택 가격 회복에 상당한 시일이 걸렸다는 점은 시사하는 바가 크다.

5일 부동산 업계에 따르면 2022년 중반 이후 시작된 부동산 PF 위기와 이후의 부동산 시장 침체는 현재 진행형이다. 

특히 부동산 PF 위기는 지난해 태영건설의 워크아웃으로 재점화됐으며 금융권으로의 위기가 부각되면서 결국 정부의 개입을 촉발했다.

그러나 현재 부동산 PF 대출 규모를 고려하면 디레버리징에는 상당한 시일이 걸릴 것으로 예상된다. 부동산 PF 사태가 연착륙한다면 부동산 시장의 침체가 빠르게 해소되겠지만 그렇지 못할 경우 충격은 불가피할 것으로 예상된다.

2008년 금융위기 전후 주택 가격 흐름과 현재의 주택 가격 흐름과 비교하면 유사한 측면이 있다.

특히 당시에도 2007년부터 저축은행 PF대출을 중심으로 위기가 불거지기 시작하면서 글로벌 금융위기로 직격탄을 맞고, 이후 살아나던 주택 가격이 2011년 PF발 저축은행 부도 사태로 또다시 하락, 이후 반등으로 이어진 점은 시사하는 바가 크다.

부동산 거래가 늘고 가격이 오르는 부동산 활황기에는 부동산 대출도 증가하고 사업도 활발하다. 

하지만 과도한 대출은 결국 문제를 야기하고, 디레버리징 과정은 부동산 시장의 침체와 동반하는 경향을 보인다.

금융위원회 자료에 따르면 지난해 말 기준 부동산 PF 직접 대출 잔액은 135조원가량에 달하지만, PF 유동화증권 보증 등을 포함할 경우 부동산 PF 익스포저는 총 230조원가량에 달한다.

2009년 9월 말에는 저축은행을 포함한 전 금융권의 부동산 PF대출은 총 81조7천억원으로 집계된 바 있다. 

지금은 금융위기 당시보다 두 배가량 많은 수준이다.

삼정 KPMG경제연구원은 2008년 금융위기 전후로 발생한 전국적 미분양 적체가 2011년 PF발 저축은행 사태의 도화선이 됐다고 분석한 바 있다.

최근의 부동산 PF 문제는 고금리, 고물가에 따른 부동산 경기 위축으로 발생했으나 결국 미분양이 늘어나고 사업 부실화에 따른 건설사와 증권사의 우발채무 가능성이 커지면서 위기가 고조되는 점은 비슷하다.

많은 부동산 전문가는 부동산 시장을 짓누르는 요인 중 하나로 부동산 PF 사태를 꼽고 있다. 이는 PF 디레버리징이 어느 정도 진행돼야 시장이 반등할 수 있을 것이라는 의미다.

다올투자증권의 박영도 애널리스트에 따르면 2008년 금융위기 이후 디레버리징이 진행됐던 시기 서울과 수도권은 2010년 주택 가격이 1차 반등 후 2013년까지 장기 하락세를, 지방은 빠르게 반등했다고 설명했다.

경기 침체 이후 2010년부터 구매 심리가 개선되며 분양 물량이 시장에 나오기 시작했고, 이는 신규 사업이 재개됐음을 시사했다.

하지만 곧 2011년 PF발 저축은행 부도 사태 직전까지 주택 가격은 하락했으며, 저축은행 부도 이후 PF 디레버리징이 어느 정도 진행된 이후 주택 가격은 반등하기 시작했다.

현재의 아파트 실거래가격지수와 2008~2009년 흐름을 비교하면 유사한 모습을 관찰할 수 있다.

2022년 고금리 환경으로 부동산 PF 부실 문제가 불거지기 시작하면서 주택 가격은 하락세를 보였고, 현재는 소폭 반등을 모색 중이다.

현재 부동산 PF 대출 연체율은 지난해 말 기준 2.7%로 2008년 글로벌 금융위기 당시 기록한 4.4%, 2009년 5.8%에 비해 낮은 편이다.

이는 부동산 PF 부실이 아직 본격적으로 정리되지 않았기 때문으로 글로벌 금융위기 당시에도 부동산 가격의 고점 이후 2년간 PF의 잔액이 높은 수준을 유지하다가 3년 차부터 디레버리징이 진행됐다.

다올투자증권의 박영도 애널리스트는 금융위기 당시엔 금융위기로 인한 경기 침체의 영향도 가격에 반영됐을 것이라는 점에서 현 상황과 완전히 동일선상에 놓고 판단할 수는 없지만, 시장의 회복을 위해서는 거래와 가격의 동시 회복이 필요하다며 우선은 부실화된 부동산 PF 사업장 정리가 정점에 이르는 시점인 2025~26년까지는 시간이 더 필요하다고 조언했다.